苏州市城市房屋权属登记条例
江苏省苏州市人大常委会
苏州市城市房屋权属登记条例
（２００４年５月２７日苏州市第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议制定２００４年６月１７日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准）
第一章总则
第一条为了规范城市房屋权属登记行为，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内国有土地上的房屋的权属登记。
第三条本条例所称房屋权属登记，是指房产行政主管部门代表政府对房屋所有权、房屋他项权利和其他依法应当登记的房屋权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系和其他权利状况的行为。
第四条房屋权利人（以下简称权利人）应当按照国家规定，申请房屋权属登记。
依法登记的房屋权利受法律保护。
未依法登记、领取房屋权属证书的房屋不得转让。
第五条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第六条市房产行政主管部门负责全市房屋权属登记的监督管理和市区房屋权属登记工作。
县级市房产行政主管部门负责本行政区域内房屋权属登记的监督管理和房屋权属登记工作。
市、县级市房产行政主管部门可以委托相关的房屋权属登记机构具体办理房屋权属登记事务。
第七条市房产行政主管部门应当建立全市统一的房屋权属登记信息系统，制定统一的房屋权属登记及其产籍管理技术规范。
第二章登记种类
第八条房屋权属登记包括：
（一）初始登记；
（二）转移登记；
（三）变更登记；
（四）他项权利登记；
（五）注销登记。
第九条新建房屋的，当事人应当自房屋竣工验收结束之日起三个月内，申请房屋所有权初始登记。
申请初始登记的，应当提交下列材料：
（一）国有土地使用权证（原土地划拨批文等其他用地证明文件）；
（二）建设工程规划许可证（原建筑执照）；
（三）房屋竣工验收备案资料；
（四）房产测绘成果报告；
（五）公安机关出具的房屋坐落、门牌证明；
（六）其他有关证明文件。
自然人新建房屋的，不需要提交前款第（三）项材料。
第十条集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，当事人应当自事实发生之日起三十日内，凭房屋用地证明、建房批复、土地征用批文等有关材料，申请房屋所有权初始登记。
第十一条因落实私房政策发还的房屋，当事人应当自发还之日起三十日内，凭落实私房政策批文或者发还房屋通知单等有关材料，申请房屋所有权初始登记。
第十二条房屋所有权初始登记的其他情形：
（一）《中华人民共和国城市规划法》施行前在原房屋宅基地上翻建、改建、扩建的房屋，无建房批文且原房屋无权属证书的，可以按照原房屋档案原始记载核定的原户名予以登记；原户名与现申请人不一致，但现申请人属于合法房屋权利承受人的，可以予以登记。
（二）房屋建成年限超过二十年，房屋权属证明资料不全，经公告无异议的，由申请人书面声明保证，或者相关部门、组织证明情况属实，可以予以登记。
（三）由于法人、其他组织合并、分立、撤销等原因，房屋权属明确的，可以予以登记；房屋权属不明确的，经原主管机关证明或者裁定后，可以予以登记。
第十三条因买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、入股、裁决等原因致使房屋权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三个月内申请转移登记。
申请转移登记的，应当分别提交下列材料：
（一）因买卖、交换、赠与、合并、入股等原因转移房屋所有权的，提交当事人身份证明、原房屋所有权证以及相关的合同、协议等材料。
（二）房屋属于遗嘱继承或者接受遗赠的，提交原房屋所有权证、遗嘱或者接受遗赠书；属于法定继承的，提供房屋所有权证，被继承人和继承人关系证明材料或者法定继承文件。放弃继承权或者不接受遗赠的，应当到登记机构提交弃权的书面声明；无法到场的，弃权文书应当经过公证。
（三）依照生效的法律文书申请转移登记的，应当提交相应的法律文书和原房屋所有权证。原权利人拒不提交房屋所有权证的，权利承受人凭生效的法律文书申请转移登记。
第十四条可以分割的共有房屋，共有人同意对共有房屋进行分割，要求分别领取房屋所有权证的，应当提交原房屋所有权证、析产文书以及房产测绘成果报告。
因法人、其他组织分立而对房产进行分割的，应当提交原房屋所有权证、法人和其他组织分立批文、房产分割清单、房产测绘成果报告。
因国有资产划拨致使房屋所有权转移的，应当提交原房屋所有权证和划拨批文。
第十五条因房屋的建筑面积、坐落、门牌号、权利人姓名或者名称发生变化的，权利人应当自事实发生之日起三十日内，申请变更登记。
申请变更登记的，权利人除提交原房屋所有权证外，还应当分别提交下列材料：
（一）翻建、改建、扩建房屋的，提交国有土地使用权证、建设工程规划许可证（原建筑执照）、房屋竣工验收备案资料（自然人翻建、改建、扩建房屋的除外）和房产测绘成果报告；
（二）因房屋建筑面积减少的，提交房产测绘成果报告；
（三）房屋坐落、门牌号变化的，提交公安机关的证明材料（政府统一更名的，由公安机关通知登记机构）；
（四）权利人姓名或者名称改变的，提交政府有关部门的证明材料。
第十六条房屋所有权设定抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起三十日内申请房屋他项权利登记。
申请房屋他项权利登记的，应当提交下列材料：
（一）房屋所有权证；
（二）国有土地使用权证；
（三）设定抵押权或者典权等他项权利的合同文书；
（四）其他有关证明材料。
在建工程或者期房设定抵押登记的，不适用本条例。
第十七条房屋他项权利转移、变更或者终止的，权利人应当自事实发生之日起三十日内，持房屋所有权证、房屋他项权证、他项权转移、变更或者终止证明材料，申请房屋他项权利转移、变更或者注销登记。
第十八条房屋因倒塌、焚毁、拆除等原因灭失的，权利人应当自事实发生之日起三个月内申请注销登记，并提交原房屋权属证书及房屋灭失的证明材料。
城市房屋拆迁的，拆迁项目的实施单位应当在签订拆迁补偿协议时，收回被拆迁人的房屋权属证书，并于项目拆迁完毕后三十日内，持被拆除房屋的权属证书申请注销登记。
第十九条有下列情形之一的，房产行政主管部门可以直接注销房屋权属证书：
（一）申报不实的；
（二）涂改房屋权属证书的；
（三）房屋权利灭失，权利人未在规定期限内申请注销登记的；
（四）因登记机构工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的；
（五）房屋权属证书据以发证的有关依据被依法撤销的。
直接注销房屋权属证书的，房产行政主管部门应当作出书面决定，送达原权利人，收回房屋权属证书或者公告房屋权属证书作废。
第三章登记程序
第二十条房屋权属登记一般按照下列程序办理：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核；
（三）核准登记；
（四）颁发房屋权属证书。
前款第（四）项规定不适用注销登记。
第二十一条对登记机构受理的房屋权属登记 有下列情形之一的，应当以书面形式公告征询异议：
（一）无房屋权属证书或者房屋权属证明资料不全，属于历史遗留问题的；
（二）继承或者接受遗赠房屋的（已经公证的除外）；
（三）登记机构认为其他可能引起房屋权属争议的。
征询异议公告应当在被申请登记的房屋处和当地主要报纸上公布。公告征询异议期限为两个月。
利害关系人对房屋权属有异议的，应当在征询异议公告规定的期限内向登记机构提交书面报告和有关证据，登记机构应当将异议情况告知申请人。申请人不能证明异议不成立的，登记机构不予登记。
第二十二条房屋权属登记由当事人申请。
当事人为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名，并提交相应的身份证明外籍人士应当使用经过公证的中文名进行登记。
当事人为法人或者其他组织的，应当使用法定名称的全称，并提交相应的营业执照或者组织机构代码证等身份证明及其复印件，以及法定代表人或者负责人的身份证明。
第二十三条当事人可以委托代理人申请房屋权属登记、领取房屋权属证书。委托代理人应当提交委托人的身份证明和授权委托书以及代理人身份证明。除当事人在登记机构当场办理书面委托外，委托书须经公证机关公证或者相关单位证明。但是，代理境外委托人登记或者领取房屋权属证书的，提交的授权委托书应当经过公证或者认证。
法定代理人或者指定代理人在其代理权限内，申请房屋权属登记、领取房屋权属证书的，应当提交代理人资格证明和被代理人的身份证明。
第二十四条共有房屋权属登记，由共有人共同申请。
房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
房屋所有权转移登记，由权利人和权利承受人共同申请。但有下列情形之一的，可以由权利承受人单独申请：
（一）继承或者接受遗赠房屋的；
（二）依法由行政机关或者审判机关变卖、拍卖取得房屋的；
（三）依照审判机关或者仲裁机构生效的法律文书取得房屋的；
（四）依照经过公证的赠与合同取得房屋的；
（五）婚姻登记机构准予离婚的协议书中明确一方取得房屋的。
第二十五条下列房屋由登记机构直接代为登记：
（一）房产行政主管部门直管的公房；
（二）住宅小区物业管理用房；
（三）行政机关依法没收的房屋；
（四）审判机关判决归国家所有的房屋；
（五）依法由房产行政主管部门代管的房屋。
前款第（二）项规定的房屋，住宅小区业主大会决定自己登记的，由该住宅小区业主委员会依照本条例的规定申请房屋权属登记。第（三）、（四）项规定的房屋，由行政机关或者审判机关通知登记机构直接代为登记。
第二十六条申请房屋权属登记，应当提交书面申请和有关材料。提交的登记材料应当是原件；无法提供原件的，经登记机构同意，可以提交与原件具有同等法律效力的副本或者复印件。登记材料来自境外的，应当同时提交经过公证或者认证的原件和中文翻译件。
第二十七条申请人应当对其所提交材料的真实性、有效性、合法性进行书面声明保证。
第二十八条登记机构受理房屋权属登记申请，应当出具收件凭证。申请人领取房屋权属证书时，应当将收件凭证交还登记机构。
第二十九条登记机构受理申请后，应当依照本条例的规定及时进行审核。
符合下列条件的，应当核准登记，颁发房屋权属证书：
（一）有申请人的身份证明；
（二）申请书填写规范；
（三）登记材料齐全、准确，与申请的权利存在关联性；
（四）申请登记的权利范围与房屋一致；
（五）登记事项与档案记载一致；
（六）法律、法规规定的其他条件。
受理申请至核准登记的期限最长不得超过三十日，公告征询异议、材料补正的时间除外。
第三十条申请书填写不规范、提供的材料不齐全或者与申请的权利无关联性的，登记机构应当要求申请人予以补正。
登记机构要求补正的，应当一次性告知需要补正的具体材料。
第三十一条有下列情形之一的，登记机构不予登记：
（一）房屋属于临时建筑或者违法建筑的；
（二）对围墙、天井、屋顶平台等房屋附属设施申请权属登记的；
（三）对不符合房屋基本特征的停车位、商业铺位等申请权属登记的；
（四）建筑设计为独立成套的住宅申请分割登记的；
（五）房屋权属有争议的；
（六）房屋被依法查封的；
（七）申请主体不符合的；
（八）对不得设定他项权利的房屋申请他项权利登记的；
（九）法律、法规规定的其他情形。
登记机构决定不予登记的，应当自受理申请之日起七日内作出书面决定，并送达申请人。书面决定应当载明不予登记的理由。
第三十二条行政机关、司法机关依法查封房屋的，应当在送达登记机构的协助执行通知书中详细列明查封房屋的坐落、权利人、查封范围、查封期限等。协助执行通知书送达时，被查封的房屋所有权已经核准转移登记的，不得进行查封。两个以上行政机关、司法机关对同一房屋进行查封的，登记机构为首先送达协助执行通知书的部门办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的应当作轮候查封登记，并书面告知该房屋已被其他部门查封的事实及查封的有关情况。对可以分割处分的房屋的查封，应当在执行标的额的范围内进行分割查封。
被查封人应当与权利人一致。房屋的查封期限不得超过两年。期限届满可以依法续封，每次续封期限不得超过一年。到期不办理续封手续的，查封的效力消灭。
第四章房屋权属证书
第三十三条房屋权属证书自核准登记之日起生效，是权利人依法拥有房屋所有权、他项权利并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
任何单位和个人不得非法收缴、扣押他人的房屋权属证书。
第三十四条房屋权属证书包括房屋所有权证（含房屋所有权初始登记证明）、房屋共有权证、房屋他项权证三种。
房屋共有权证与房屋所有权证具有同等法律效力。
经市、县级市人民政府批准，房产行政主管部门可以对本行政区域内的房屋权属证书进行统一验证或者换证。
第三十五条登记机构应当按照有关技术规范填写房屋权属证书。
房屋建筑面积应当以登记机构审核的房产测绘成果报告所记载的建筑面积为准。
阁楼层高超过（含）二点二米的部位以及同幢内车库层高超过（含）二点二米的，应当计算建筑面积，记入房屋权属证书；不超过二点二米的阁楼和车库，记入房屋权属证书附记栏。
非同幢房屋内的车库层高超过（含）二点二米的，应当单独颁发房屋权属证书；同一住宅小区非同幢房屋内的车库层高不超过二点二米的，记入房屋权属证书附记栏。
房屋共有的，可以按照当事人的约定在房屋所有权证和房屋共有权证中列明共有的比例。
因夫妻关系申请共有的房屋，共有人不申请领取房屋共有权证的，登记机构应当在房屋所有权证附记栏注记共有情况。
第三十六条房屋所有权证由权利人收执。
共有的房屋，由全体共有人推举一人收执房屋所有权证其余共有人各执房屋共有权证一份。
房屋他项权证由他项权利人收执，并在相应的房屋所有权证上进行注记，载明有关他项权利的情况。
第三十七条房屋权属证书破损，权利人申请换证的，经登记机构查验后，予以换证，并收回原房屋权属证书。
房屋权属证书灭失或者破损严重、无法辩认的，权利人可以申请补发。权利人应当在当地主要报纸上刊登启事，自登报之日起两个月内无异议的，登记机构应当注销原房屋权属证书并补发新证。
第五章法律责任
第三十八条违反本条例规定，当事人未按期申请房屋权属登记的，由房产行政主管部门或者其委托的登记机构通知其办理登记手续，并可以按照登记费的三倍以下收取逾期登记费。
第三十九条非法印制、伪造房屋权属证书的，由房产行政主管部门没收其非法印制、伪造的房屋权属证书及违法所得，并可以处以一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处以一万元以上三万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条因当事人声明保证不实等过错导致登记不实的，由当事人承担相应的法律责任。
第四十一条房产行政主管部门或者其委托的登记机构及其工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者上级主管部门对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未按照本条例规定进行房屋权属登记，本人有过错，给当事人造成损失的；
（二）在房屋权属登记中，滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的；
（三）玩忽职守，造成房屋权属档案丢失、损坏，影响使用的。
第四十二条因房产行政主管部门或者其委托的登记机构的工作人员的过错导致登记不当、房屋权属档案丢失，致使权利人受到财产损失的，登记机构应当依法给予赔偿。
第六章附则
第四十三条申请人办理房屋权属登记（除初始登记）后，应当按照规定向土地管理部门办理土地登记。
第四十四条本市行政区域内集体土地上的房屋权属登记，可以参照本条例执行。
第四十五条本条例自２００４年９月１日起施行。
关键词: 善意 恶意 占有
内容提要: 民法区分善恶意，是为了根据行为人的心理状态即是否欠缺必要注意来决定行为性质，区分法律后果。“善意”行为均为有权行为。通说主张善意即“不知”或“不应知”。作为善意之根据，“不应知”包含“不知”。当事人“应知”或“不应知”者非自己行为之性质，乃相对人行为之性质。不存在行为人不应知其是否合法之本人行为。所谓“不应知无权占有”是矛盾表述。善意占有是占有人不应知占有移转权利人无移转占有意思，或者占有移转人无移转占有权利，并以“应知”为转化恶意占有条件之占有，属有权占有。无权占有即恶意占有。善意占有均为他主占有。通说既视善意占有为无权占有，又主张善意占有人可取得收益，其实已否定善意占有为无权占有。
一、民法占有理论通说之理解
（一）民法占有理论通说之界定
从有无法律根据的角度，民法之占有可分为有权占有与无权占有。有法律根据之占有为有权占有，无法律根据之占有为无权占有。
通说进一步将无权占有分为善意占有与恶意占有。但善恶意之区分根据，学界观点不一，主要包括以下三种观点：(1)善意即无过错，恶意即有过错。(2)不知或不应知无权占有（通常表述为误信有权占有）而占有为善意，知或应知无权占有而占有为恶意。(3)无怀疑地误信有权占有而占有为善意。言外之意，有怀疑地误信有权占有而占有为恶意，知或应知无权占有而占有当然为恶意。其中第三种观点为通说，理由是较有利于保护原权利人。[1]需要指出，虽然第一种观点认为善意占有之“善意”即无过错，但仍认为善意占有为无权占有。也就是说，在主张善意占有为无权占有或者无权占有包含善意占有与恶意占有这一点上，学界没有分歧。
通说又进一步将善意占有分为无过错占有与有过错占有：“依善意占有人就其善意是否有过失为标准，占有可分为无过失占有与有过失占有。善意占有人就其占有无过失的，为无过失占有；反之为有过失占有。”[2]《日本民法典》第192条规定：“和平而公然地开始占有动产者，如系善意且无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。”据此，善意占有不等于无过失占有。学界认为，“此系以善意占有人就其善意是否有过失为标准而区分。反之，有过失占有系指善意占有人就其善意具有过失者而言。”[3]
此处之“有过失”未见解释，从前后文看，似应指非故意且程度较轻之过失。我国立法机关有关主管部门人士即认为：“所谓恶意占有，指明知或者因重大过失不知自己为无权占有而仍然进行占有。”[4]按反对解释，善意占有之善意，应指“不知”或因一般过错“不知”。可以推论，所谓“应知”之判断根据，应为有无一般过错。
（二）占有法律后果之立法区分
在法理上，区分善意占有与恶意占有的目的是区分法律后果，具体包括：(1)收益归属；(2)有益费用归属；(3)损害归属；(4)时效适用。各国家和地区的法律通常均有规定，为作比较，分别引述如下。
在收益归属方面，《意大利民法典》第1148条“孳息的取得”规定：“提出诉讼请求以前已经分离的自然孳息和已经到期的法定孳息属于善意占有人。善意占有人向提出请求的所有权人承担返还自提出诉讼请求之日起直到返还占有物时收取的孳息的责任并且应当尽善良家父的注意义务。”《日本民法典》第189条“善意占有人与孳息”规定：“善意占有人取得由占有物产生的孳息。”我国台湾地区“民法”第952条“善意占有人之权利”规定：“善意占有人，依推定其为适法所有之权利，得为占有物之使用及收益。”同法第958条“恶意占有人孳息之返还”规定：“恶意占有人，负返还孳息之义务，其孳息如已消费，或因其过失而毁损，或怠于收取者，负偿还其孳息价金之义务。”可以发现，各国家和地区之规定虽然表述不一，但均主张善意占有人可取得标的物使用收益，恶意占有人不能取得标的物使用收益。
在有益费用归属方面，《瑞士民法典》第939条规定：“(1)权利人请求交还动产时，善意占有人得请求赔偿为用益支付的必要费用，在未给付赔偿金前，占有人得拒绝交还动产。(2)占有人对前款以外的费用无请求赔偿的权利。但权利人未赔偿上述费用时，占有人在交还动产前，得扣除其为用益花费的金额。但仅以动产本身未因此受损害为限。(3)占有人已收益的孳息，应计算人费用的请求权。”同法第940条规定：“恶意占有人仅对其因占有而支付的费用的必要部分，有请求赔偿的权利。”《意大利民法典》第1150条“修缮、改良和附合”第3款规定：“对善意占有人，应当在因改良而使占有物增加的价值的范围内进行补偿；对恶意占有人则应当选取改良费和因改良而使占有物增加的价值中较低的一项作为补偿金。”《日本民法典》第196条“占有人的费用偿还请求权”第1款规定：“占有人返还占有物时，可使恢复人偿还其为保存占有物而支出的金额及其他必要费用。但是，于占有人取得孳息情形，通常必要费用归占有人负担。”第2款规定：“关于占有人为改良占有物而支付的金额及其他有益费，以其价格增加现存情形为限，可以依恢复人的选择，使其偿还支付的金额或增加额。但是，对于恶意占有人，法院可以因恢复人的请求，许以相当的期限。”我国台湾地区“民法”第955条“善意占有人之有益费用求偿权”规定：“善意占有人，因保存占有物所支出之必要费用，得向回复请求人请求偿还，但已就占有物取得孳息者，不得请求偿还。”同法第957条“恶意占有人之必要费用求偿权”规定：“恶意占有人，因保存占有物所支出之必要费用，对于回复请求人，得依关于无因管理之规定，请求偿还。”占有人费用包括标的物保管费用和改良费用，在法理上，两类费用均有实际费用与必要费用之别。各国家和地区之规定虽然表述不一，均主张有权占有人与无权占有人皆可请求返还必要费用，无实质区别。
在损害归属方面，《瑞士民法典》第938条规定：“物的善意占有人，依其被推定的权利得使用并收益该物的，对权利人无赔偿的责任。前款情形，物消灭或受损害的，占有人无须赔偿。”《日本民法典》第191条“占有人与恢复人的关系”规定：“占有物因应归责于占有人的事由而灭失或毁损时，恶意占有人对恢复人负赔偿全部损害的义务，善意占有人在因灭失或毁损而现受利益限度内，负赔偿义务。但是，无所有意思的占有人，虽系善意，亦应予以全部赔偿。”我国台湾地区“民法”第953条“善意占有人之责任”规定：“善意占有人，因可归责于自己之事由，致占有物灭失或毁损者，对于回复请求权人，仅以因灭失或毁损所受之利益为限，负赔偿之责。”同法第956条“恶意占有人之责任”规定：“恶意占有人，或无所有意思之占有人，因可归责于自己之事由，致占有物灭失或毁损者，对于回复请求权人，负损害赔偿之责。”可以发现，关于无权占有之损害归属，其规定不一，具体分为以下二种情形：(1)善意占有损害无须赔偿；(2)善意自主占有损害以所受利益为限赔偿；善意他主占有损害应予全额赔偿，恶意占有损害应予全额赔偿。
在时效适用方面，《德国民法典》第937条规定：“(1)自主占有动产经过十年后，取得其所有权（取得时效）；(2)取得人在取得自主占有时，为非善意或在以后知悉所有权不属于自己时，不成立因时效而取得所有权。”《法国民法典》第2229条规定：“为能够供时效之进行，占有应当是以所有人之身份持续、不断、平静、公开、毫无隐讳的占有。”同法第2265条规定：“以正当名义善意取得不动产的人，如真正的所有人居住在该不动产所在地的王国法院（上诉法院）管辖区内，经过十年，得因时效完成而取得该不动产的所有权；如真正的所有人居住在该法院管辖区以外，经过二十年，善意取得人即可取得该不动产的所有权。”《日本民法典》第162条“所有权的取得时效”规定：“(1)以所有的意思，二十年间平稳而公然占有他人物者，取得该物所有权。(2)以所有的意思，十年间平稳而公然占有他人不动产者，如果其占有之始系善意且无过失，则取得该不动产的所有权。”我国台湾地区“民法”第768条“动产所有权之取得时效”规定：“以所有之意思，五年间和平、公然占有他人之动产者，取得其所有权。”同法第769条“不动产之一般取得时效”规定：“以所有之意思，二十年间和平继续占有他人未登记之不动产者，得请求登记为所有人。”同法第770条“不动产之特别取得时效”规定：“以所有之意思，十年间和平继续占有他人未登记之不动产，而其占有之始为善意且无过失者，得请求登记为所有人。”可以发现，各国家和地区对取得时效规定不一，其分为以下二种情形：(1)只适用于善意占有，不适用于恶意占有。(2)动产占有不区分善恶意，取得时效期间相同；不动产占有区分善恶意，善意占有取得时效期间短于恶意占有。
二、民法占有理论通说之质疑
然而，关于善意占有之性质，善意占有与恶意占有之法律后果，相关通说均值得商榷。
（一）“应知”即包含“知”
民法有善意第三人、善意取得、善意占有等范畴，如依据物权公示原则，未经法定方式公示之物权，不得对抗善意第三人。此处之“不得对抗”，是指善意第三人可取得物权或占有标的物。善意第三人取得物权称为善意取得，善意第三人占有标的物称为善意占有。那么民法之善意，究竟是什么意思呢？
善意是相对于恶意的概念。民法区分善意与恶意，是为了根据行为人之心理状态即是否欠缺法律意义上之必要注意来决定行为性质和区分法律后果。在通说中，善意解释为“不知”或“不应知”；恶意解释为“知”或“应知”。据此，判断是否善意实际上有两个根据，一是知还是不知；二是应知还是不应知。这两个根据应属并列关系，可以交叉，但不能包含。其中“知”属主观状态，有时难以界定，只能以是否“应知”为判断根据。在法理上，所谓“应知”之“应”，只能解释为不欠缺必要注意。当事人原来“知”，或者根据法定注意义务“应知”，但因欠缺必要注意，如遗忘、疏忽，为占有行为时并不“知”，即根据当事人为占有行为时之心理状态，可推定“不知”，此类占有不属善意。也就是说，“应知”而“知”，当然非善意；“应知”而“不知”，亦非善意。这意味着作为善意之根据，“应知”已包含“知”。因此，判断是否善意，其实只有一个根据，即是否“应知”，“知”否无须考虑。可以得出结论：善意即无法律上过错，恶意即有法律上过错。通说认为善意占有包括有过错占有和无过错占有，没有逻辑根据。
需要指出的是，必要注意义务之“必要”难以明确界定，最终只能由法官依法决定。因此，何谓“应知”，最终也只能由法官依法决定。
（二）善意根据之区别
有法谚谓：“不知情免责，不知法不免责。”前半句话只能理解为，特定人为特定行为时，有正当理由相信自己的行为不侵害他人权利，此类行为不欠缺必要注意，不发生民事责任。至于何谓正当，只能由法官依法认定。显然，民法所谓善意即不知情，确切地说是不应知情。据此，法谚的前半句似可改为“不应知情免责”。法律是行为规范，法律为所有主体指明了合法的道路。此处之“情”，应该发生于特定人为特定行为前，不包括当事人之特定行为。
占有之移转，包括占有丧失行为和占有取得行为，这两个行为共同完成占有移转。民法上因行为人行为变动权利义务之他人称行为相对人，简称相对人。民法善意所不应知之“情”，并非行为人行为之性质，而是相对人行为之性质。在善意取得关系中，取得人不应知处分人无处分权，此处之“情”，指相对人行为之性质，符合法理。将善意占有界定为误信有权占有而占有，或者无怀疑地误信有权占有而占有，此处之“情”均指占有人自己行为之性质，违背上述法理。
占有移转关系中，占有丧失行为与占有取得行为共同完成占有移转，能否因此推论，不应知占有丧失行为之性质，即不应知占有取得行为之性质？同理，不应知占有取得行为之性质，即不应知占有丧失行为之性质？这一问题，涉及物权公示原则。
（三）通说与物权公示原则的冲突
