论 和 谐 与 法 的 价 值
孙 菁 蔓
摘 要 随着构建和谐社会号召的提出，和谐被纳入法的价值范畴已成为形势的需要，这主要是由于和谐自身的优势和法律在当今可持续发展状况下的缺陷及重要地位决定的。而且，和谐作用的更好发挥也要求我们对目前存在的一些问题予以解决。
关键词 和谐社会 和谐 法的价值 可持续发展
一、对和谐的分析
（一）和谐社会
胡锦涛总书记提出：“我们所要建立的社会主义和谐，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。”可见，和谐社会包括三个方面内容，即人与人之间的和谐、人与社会之间的和谐以及人与自然之间的和谐。构建和谐社会，已成为当今政治生活的主题之一，同时，对我国也意义深远：更好地调和各利益主体的关系，使社会关系更加融洽；推进良好社会秩序的建立，形成良好的社会氛围；促进对自然资源地保护，更好地实现了当代以及后代人的利益，等等。只有在实践中采取措施做好人与人的和谐，人与社会的和谐以及人与自然的和谐，才能实现和谐社会的构建。构建和谐社会号召的提出要求我们对“和谐”进行深入的研究。
（二）和谐的自身分析
1、 和谐的概念
在不同的词典中对“和谐”有不同的解释，但这主要是文字表述上的差异，它们对“和谐”本质的认识基本相同。和谐即是指各个差异部分通过某些特定的调节方式使相互之间能够协调的一种良好状态。在法的领域内的和谐，就是指通过对权利义务的合理配置及实现来促成人与人、人与社会以及人与自然的协调。
2、 和谐与可持续发展的区别
可持续发展，是指一部分人的发展不会对另一部分人的发展构成侵害——代内公平；也指当代人的利益满足不能对后代人的利益构成危害——代际公平。可见，可持续发展追求的目标是公平（或正义）。它是通过和谐手段来实现的，即通过人与人的和谐、人与社会的和谐以及人与自然的和谐来实现对代内公平和代际公平的追求。因此，和谐是实现可持续发展的一个手段。但这是从实践层面而言的，如果从理论层面上，和谐作为可持续发展的一项原则而存在。其中，人与自然的和谐是可持续发展的基础所在。这主要是由于可持续发展所追求的公平主要在于对现有自然资源的合理配置上，处理好人与自然的和谐关系，才能实现自然资源在代内和代际之间的有效配置，进而实现可持续发展。
3、 和谐的作用
（1）对人的作用
在现代法律权利本位的思想下，权利主体借助法律赋予的种种优越条件来保障自己私益的取得。在这种环境下，各权利主体追求利益欲望的膨胀必然会造成人与人之间的矛盾激化。和谐可以减少这种冲突的发生以达到人与人之间的协调。和谐这种作用的施展只有靠法律才能完成，把和谐的思想通过法律条文的方式贯注于法律中，通过法律的具体实施来把和谐应用到解决人与人之间冲突的领域。
（2）对社会的作用
这实际上是和谐对人的作用的间接表现形式，即和谐通过变革法律的形式 来调整人与人之间的关系，人与人之间关系的协调必然会使社会秩序安定。因为社会的构成单位就是人，部分的协调会使整体处于平衡的状态。同时，和谐也可以对社会的直接调控来维护正常的社会秩序，如对社会经济、文化领域的宏观调整。但是，通过对人的作用来构筑良好的社会秩序是根本的、基础的。
（3）对自然的作用
这是可持续发展的最根本的要求。现行的法律调整范围主要限于人们内部的关系，却很少涉及外部领域——人与自然关系的调整。长期对自然的忽略已使我们遭到了自然无情的报复，如温室效应、酸雨等现象的发生使我们逐渐认识到处理好人与自然关系的重要性。因此，自然状况的恶化严重威胁到人类的切身利益。和谐理念的发挥要求现行法律由权利本位向生态本位转化，把人们的绝对自由限制到相对自由，以适应实践变化的需要，这就象以前法律由义务本位过渡到权利本位一样，需按照实际情况的需要更新法律。这样，和谐通过法律来实现自己对人和自然关系进行协调的价值，以更好地利用现有自然资源，尤其是不可再生资源，保护生态环境，实现可持续发展。
二、法的价值的局限
（一） 法律的优越性
从上文所述来看，和谐对人们的作用极大，但如果要求人们实现和谐，必须通过法律的形式来实现。和谐作用的发挥与法律紧密相连。目前，其它实现社会管理的方式，如道德、宗教都不能超越法律，而成为社会主导的管理方式。这主要是由于法律本身具有以下优越性：
1、 强制性
这也是法律区别于其它管理方式的最显著特征，也是法律的最大优越性。法律是有阶级性的，它反映的是统治阶级的意志，代表统治阶层利益，是统治阶级实现对国家进行管理的手段。当有人触犯法律时，就代表着其活动与统治阶级的意志相违背，统治阶级就会利用法院、检察院、公安机关甚至军队的力量来使违背者的行为得到规范，而单纯的个人力量是无法与强大的国家力量相抗衡的，在国家的强制力面前社会成员必须而且只能服从。这是道德、宗教等所不具有的，它们只能靠人们内心的伦理观念来使人们自觉行为，如有违背，则只能通过行为人内心的愧疚、社会舆论等柔性手段来进行规制。
2、 规范性
法律是人们行为的准则，明确、系统的法律条文才能较好的对人们的行为起到导向作用。这就决定了法律的规范性。法律对人们的行为模式及结果通过明确的条文表述呈现在人们面前，昭示天下，就可以使人们在行为时参照法律来衡量自己行为的正当性，也有利于别的主体对其监督，同时，法律的规范性也影响着法律在人们心中的权威，人们对漏洞百出、含糊不清的法律必将持否定态度。
3、 全面性
法律是统治阶级管理国家的工具，这种管理涉及社会生活的各个方面，包括政治、经济、文化等，所以反映在法律上，要求法律的规定也要全面。比如在主体方面，不但要规定自然人等私权利主体的行为，还要规定政府等公权力主体的行为；在调整对象方面，不但要规定人与人、人与社会之间的关系，还要规定人与自然之间的关系；在实施范围内，不但要规定国内的各种行为，还要规定涉及到国际社会的某些行为，等等。而且随着社会的发展，法律也应适时将一些新的领域纳入自己的调整范围，使法律能够全面得影响人们的行为。
4、 程序性
这主要体现在对纠纷的解决上。法律中包括了民事诉讼、刑事诉讼、行政诉讼等各种程序机制以解决在不同领域内发生的纠纷，这比道德和宗教要明显得多。法律在程序的规定上也设定了一系列的权力义务一使公正得到彰显，同时也是对实体规范上规定的权力义务实现的保障。
（二） 法的价值的局限
法律的种种优越性决定了它是实现社会管理的最优手段，同时，我们也应该对法的价值予以比较清晰的界定，进而使其对法律的运行进行宏观指引，实现法律的目的。
法的价值，实际上是法所蕴涵的目的和使命，也就是从终极意义上看法对人类、对于立法者所能满足其需要的那些东西。或者说，是人类、立法者认为法律能够体现、能够承载、能够实现他们的种种理想或者追求，这些理想和追求就是法的价值。
为了满足社会的变化发展需要，法的价值需要纳入新的部分以满足实践的需要，这样才会对法律的适时性变更进行指导。随着可持续发展时代的到来，法的价值也被分成两个阶段。前一阶段是可持续发展之前的时期，此时法的价值主要有秩序、自由、正义、效益四个方面； 后一阶段是法的价值应符合可持续发展时代的要求进行更新（具体指把和谐纳入法的价值范畴，这在下一专题进行论述）。之所以要对法的价值进行更新，是指单纯的秩序、自由、正义、效益在可持续发展时代要求下不能满足要求，显示出它们各自的时代局限性。
1、 秩序
法律对秩序的建构首先是建立和维护统治阶级的秩序；其次是建立和维护社会生活的秩序，这是通过宪法和法律为社会成员规定明确的权利和义务以及权利的界限和义务的边缘，并用文明的、公正的和理性的方式制止冲突，解决矛盾；再次是建立和维护社会生产和交换秩序。 可见，在可持续发展的时代下，秩序没有体现出对自然秩序的确认和保护，它只局限于人类社会内部关系的调整，却忽略了与人类密切相关的自然秩序。作为人们行为准则的法律没有把对自然秩序的保护纳入价值范畴，人们的行为过程中也不会体现出对自然秩序的保护。
2、 自由
法律上所谓的自由就是指一定社会中的人们受到法律保障或得到法律认可的按照自己的意愿进行活动的人的权利。传统法律“强调对个人价值的承认”，认为“法无禁止皆自由”。作为传统价值定位之一的自由就成了法律所认可和保护的按照自己的意愿做一切事情的权利，也就是人类发展经济的绝对自由，它与“非持续发展”模式是相适应的。 在这种绝对自由的纵容下，私利主体打着“自由”的旗帜无止境的追求个人利益最大化，转嫁消耗到自然资源上以降低成本，使自然环境的保护只能成为一个口号。
3、 正义
正义即公平，人们对公平的追求由来已久。在阶级社会里，通过民众的斗争，取消了奴隶主与奴隶、君主与平民之间的等级关系，赢得了公平；在近代社会里，女权主义的兴起要求男女平等，反对种族歧视的呼声也日益高涨，逐渐形成了性别、种族之间的公平。现代社会里，公平在各个领域里都发挥着作用，法律把公平作为自己的基本价值之一也是必然的。但在可持续发展的时代下，法律对过公平的体现仍有欠缺，即这种公平限于当代人内部之间的公平，却忽略了人与外部系统的公平以及当代人与后代人之间的公平（代际公平）。现在倡导的公平依然是片面的。
4、 效益
效益原为经济学上的概念，研究的是成本与收益之间的关系，即怎样实现以较小的成本获取较大的收益，也可以是收益相同的情况下采取最小的成本，只有这样才能实现较经济。法律中的效益，也反映了成本和收益的关系。人们通过对现有资源的利用来获得自己想要的利益。但过分地强调效益，使人们在对未来已稀少的自然资源进行最大限度得开发、利用获得私利的同时，也对自然资源进行了毁灭性的破坏。人们以为用最小的成本获得最大的利益，但实际上，这成本是巨大的。它造成了自然资源的匮乏使人们的再发展处于缓慢乃至迟滞状态。因此，效益价值在对自然资源的保护力度上不够。
三、和谐成为法的价值的必然性
人类社会的可持续发展要求法律的变革，体现在法的价值领域，主要是把实现可持续发展的手段——和谐列入法的价值。和谐成为法的基本价值之一，有如下三点理由：
（一）在可持续发展的条件下，和谐对法的价值起补充作用
和谐对法的价值的补充，主要在于人与自然关系的和谐方面。而对于人与人、人与社会的和谐，它只是在现有法律已做出规定的基础上再予以强调。
苏州市住宅区物业管理条例
江苏省苏州市人大常委会
苏州市住宅区物业管理条例
（2007年8月23日苏州市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议制定 2007年9月27日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内住宅区的物业管理活动适用本条例。
第三条 业主可以委托物业服务企业实施专业化、市场化的物业管理，也可以采取自助管理方式自行对物业进行管理。
第四条 市和县级市、区房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理和监督工作。
街道办事处（镇人民政府）履行本条例规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助房产行政主管部门对物业管理进行指导和监督。
市和县级市、区人民政府及其规划、建设、城管、环保、工商、价格、园林绿化、财政、公安等有关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的监督管理工作。
第五条 物业管理协会是物业服务行业的自律组织，主要负责制订物业服务行业行为规范，组织物业服务行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理房产行政主管部门委托的其他事项。
第二章 业主、业主（代表）大会和业主委员会
第六条 在物业管理活动中，业主享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备；
（二）享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权；
（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权；
（四）提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主〈代表〉大会），对物业管理的有关事项提出建议；
（五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权；
（六）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同；
（七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为；
（八）法律、法规规定的其他权利。
在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：
（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则（以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付；
（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（六）不得损害公共利益和他人合法权益；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
第八条 物业管理实行业主(代表)大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。
业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会的职责。
第九条 业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名业主代表。
业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。
第十条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会：
（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超过一年的；
（二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未达到百分之三十，但交付使用已超过两年的。
第十一条 业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主（代表）大会的筹备工作在房产行政主管部门的指导下，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生筹备组。
物业管理区域符合第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当在收到书面告知之日起三十日内，负责组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。未及时书面告知的，街道办事处（镇人民政府）应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。
筹备组的人数为五至九人的单数，其中街道办事处（镇人民政府）和建设单位代表各一名，筹备组的组长由街道办事处（镇人民政府）的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。
建设单位和前期物业服务企业应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积以及物业出售和交付使用时间等文件资料，并且提供必要的人力、场地支持。
首次业主（代表）大会筹备、成立的费用由建设单位承担。
第十二条 筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）确认业主身份；
（三）提出业主委员会委员候选人产生办法以及建议名单，并征求业主意见；
（四）拟订大会议事规则和管理规约等草案，并征求业主意见；
（五）做好召开会议的其他准备工作。
前款第（一）项至第（四）项的内容应当在会议召开十五日前在物业管理区域内公告。
第十三条 业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业共同事务，并对全体业主负责。
业主（代表）大会依法决定下列事项：
（一）制定和修改大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主（代表）大会或者业主委员会的决定对全体业主和非业主使用人具有约束力。
第十四条 业主（代表）大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。
业主（代表）大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或者过半数的业主代表参加。业主（代表）大会作出的决定，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并且在物业管理区域内公告。其中，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
首次业主（代表）大会通过大会议事规则和管理规约，可以由大会筹备组征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
逾期不参加投票业主的投票是否计入已表决的多数票数，由大会议事规则确定。
第十五条 业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当按照大会议事规则的规定召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当在十五日内召集临时会议:
（一）经百分之二十以上的业主联名书面提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
提议召开业主（代表）大会临时会议的，应当提交书面建议、联系方式和物业权属证明。业主委员会应当核实提议人的业主身份。不符合要求的，其提议无效。
业主委员会逾期不召集会议的，房产行政主管部门责令限期召集；经责令仍未召集的，业主可以申请街道办事处（镇人民政府）召集。
第十六条 业主委员会是业主（代表）大会的常设执行机构，履行下列职责：
（一）召集和主持业主（代表）大会；
（二）执行业主（代表）大会会议的决议、决定；
（三）签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；
（四）制定重大维修工程项目年度计划，监督公共事务管理制度的执行，协调、处理涉及物业管理的公共事务;
（五）监督物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营情况；
（六）审核并公布物业服务企业经第三方审计的本物业管理区域的财务报告；
（七）听取业主的意见和建议，监督管理规约的实施；
（八）接受业主、业主（代表）大会和有关部门的监督；
（九）法律、法规规定和业主（代表）大会赋予的其他职责。
业主委员会不得从事经营活动。
第十七条 业主委员会会议每季度至少召开一次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，会议应当有过半数委员出席方能召开，作出决定应当经业主委员会委员过半数通过方为有效。业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。
第十八条 业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）遵守有关法律、法规和大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力和组织能力；
（四）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域的物业服务企业工作。
第十九条 业主委员会委员的人数应当为五至十五名的单数。分期开发的住宅区达到成立业主（代表）大会条件时，一般选举五名业主委员会委员，以后各期交付使用的，按照大会议事规则增选委员，直至本届业主委员会任期届满重新选举。
业主委员会的任期由业主（代表）大会决定，一般为三至五年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在委员中选举产生主任一名和副主任若干名。业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。
业主委员会委员辞职，应当提前两个月向业主（代表）大会会议提出书面辞呈。
业主委员会委员缺额时按照大会议事规则补选，但缺额人数超过业主委员会委员半数以上的，应当召开业主（代表）大会重新选举。
业主委员会委员变动的，业主委员会应当在本物业管理区域内公告。
第二十条 有下列情形之一的，经业主委员会决定，业主委员会委员资格中止：
（一）不再是本物业管理区域业主的；
（二）丧失履行职责能力的；
（三）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和报酬的；
（四）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；
（五）无正当理由连续缺席三次以上业主委员会会议的；
（六）提出书面辞呈的;
（七）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。
委员资格中止的，业主委员会应当提请业主（代表）大会审议决定终止资格，并在物业管理区域内公告。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地房产行政主管部门备案：
（一）业主委员会备案申请书；
（二）业主委员会委员名单；
（三）大会议事规则和管理规约;
（四）首次业主（代表）大会会议记录；
（五）其他应当提供的材料。
业主委员会应当对以上报送材料的真实性负责。
房产行政主管部门应当自受理备案申请之日起十五日内，完成备案并且抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。经备案的业主委员会，其选举产生之日为成立日期。业主委员会凭备案证明申请刻制印章并且保管、使用。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当及时书面报告所在地房产行政主管部门。
第二十二条 业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。
业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。
第二十三条 业主委员会委员集体提出书面辞呈的，应当协助街道办事处（镇人民政府）和业主建立筹备组召开业主（代表）大会，重新选举产生新的业主委员会。
业主委员会违反法律、法规和管理规约，严重损害多数业主合法权益，或者影响社区安定和社会稳定的，应当停止活动。所在地的房产行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）组织召开业主（代表）大会会议，重新选举业主委员会。
第二十四条 业主（代表）大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全体业主分摊。
经费的筹集、管理和使用由大会议事规则具体规定。业主委员会应当定期在物业管理区域内公告筹集和使用情况,接受业主的监督。
第二十五条 业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安、城管等行政管理部门，与社区居民委员会协作，共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作。
业主（代表）大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责。召开业主（代表）大会，业主委员会应当告知社区居民委员会并听取其建议，会议作出的决定应当书面告知社区居民委员会。
第二十六条 物业管理区域内，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等单位参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集和主持，协调处理物业管理重大事宜。
第三章 前期物业管理
第二十七条 新建住宅区应当实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。
前期物业管理招投标办法由市人民政府制定。
第二十八条 物业管理区域由所在地房产行政主管部门按照下列规定划分：
（一）新建住宅区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设，拥有共同配套设施的，应当按照住宅区整体规划设计范围确定为一个物业管理区域；
（二）新建住宅区由城市道路、围墙或者其他明显标识分割成多个自然小区，并且配套设施设备、物业服务用房等独立配置的，可以确定为多个独立的物业管理区域;
（三）新建住宅区内的非住宅物业应当与该住宅区确定为一个物业管理区域；
（四）已建成并相毗连的住宅区，经各自区域三分之二以上业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门在听取相关业主和所在地街道办事处（镇人民政府）的意见后,会同城市规划行政管理部门确定。
第二十九条 建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
临时管理规约的效力至业主（代表）大会审议通过的管理规约生效时终止。
第三十条 新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置，并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米。
物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。
物业服务用房应当进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的，物业服务用房应当预留端口，具备正常使用功能。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。
第三十一条 物业服务用房的所有权属于全体业主。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。
物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。
物业服务用房不得买卖和抵押。
第四章 物业服务企业和物业服务
第三十二条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质。
从事物业服务的专业管理人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第三十三条 物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。
物业服务企业应当提供下列基本服务项目：
（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；
（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；
（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；
（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。
物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。
第三十四条 物业服务企业不得有下列行为：
（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路或者场地，损害业主共同利益；
（三）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；
（四）物业服务合同终止时，拒不退出或者不按照规定移交物业服务用房和有关财物、资料；
（五）擅自退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
（六）擅自停水停电；
（七）其他严重损害业主权益的情形。
第三十五条 前期物业服务合同由建设单位选聘的物业服务企业与业主签订；物业服务合同由业主委员会和物业服务企业签订。
第三十六条 前期物业合同期满后业主委员会仍未成立的，由建设单位继续委托物业服务企业管理。
前期物业服务合同期限未满，业主（代表）大会召开并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
第三十七条 业主委员会应当在物业服务合同到期的三个月前，根据业主（代表）大会的决定，将续聘或者新聘物业服务企业的情况，书面通知物业服务企业。
物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同到期的三个月前书面通知业主委员会，同时报告物业所在地社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门。
物业服务合同期满，业主（代表）大会没有作出变更决定的，原合同延续至新的物业服务合同生效之日。
第三十八条 物业服务合同尚未到期，因物业服务企业不履行合同的，由业主委员会经业主（代表）大会同意，提前解除物业服务合同，该物业服务企业应当在合同解除之日起七日内退出物业管理区域。
因物业服务合同纠纷，物业服务企业要求退出物业管理区域的，应当提前三个月书面通知业主委员会、社区居民委员会、街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门，并在物业管理区域内公告。
第三十九条 物业服务收费应当遵循公开、合理和质价相符的原则。
前期物业服务收费按照招投标确定的标准收取。业主委员会成立后，物业服务收费标准根据业主（代表）大会决定，由业主委员会和物业服务企业协商确定。
物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准以及收费办法应当在物业管理区域内醒目位置公布。每半年或者一年向业主、非业主使用人公布物业小区经营性设施经营收支情况，接受业主、业主委员会、非业主使用人和价格行政管理部门的监督。
物业服务企业未经业主、非业主使用人同意，不得预收超过六个月期限的物业服务费，不得收取一年以上押金、保证金等费用。
第四十条 建设单位应当对共用场地、设施设备单独配置水、电等计量器具。物业服务企业应当定期公布共用场地、设施设备消耗的水、电数量及其金额，按照实际支出和约定的收费方式向全体业主合理分摊。但物业服务合同另有约定的除外。
物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法在物业服务合同中约定。
电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。
第四十一条 物业管理区域内业主共有的汽车车位，其停放服务收费标准，在政府指导下，由业主委员会征求二分之一以上的业主同意后确定。业主委员会未成立的，收费标准应当按照价格行政管理部门的规定执行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行任务时在物业管理区域内停放的，不得收取停车费。
第四十二条 利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主（代表）大会的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归全体业主所有，其中百分之三十用于补贴物业服务费，百分之七十纳入专项维修资金。但物业服务合同另有约定的除外。
共用设施、设备报废后的收益，应当用于补充专项维修资金或者抵充物业服务费，也可以按照业主（代表）大会的决定使用。
第四十三条 物业管理区域内供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第五章 物业的移交和接管
第四十四条 受建设单位委托的物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位除移交物业服务用房外还应当向物业服务企业移交下列材料：
（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备的清单及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业服务所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述材料和物业服务用房移交给业主委员会或者业主委员会选聘的物业服务企业。
第四十五条 业主委员会应当在新一届业主委员会行使职权的同时，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
对不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）和所在地房产行政主管部门应当督促其移交；对拒不移交的，新一届业主委员会可以请求辖区内的公安机关协助移交。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
第四十六条 物业服务企业更替的，原物业服务企业应当向业主委员会完整移交有关物业、财物和档案资料，配合新的物业服务企业做好交接工作。
第六章 物业的使用和维护
第四十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人；承租人可以使用物业管理区域内的公共道路。
地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主（代表）大会或者业主委员会决定，并依法办理消防等相关手续。
物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。
第四十八条 任何单位和个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地或者占用其他共用部位、共用设施设备。确需临时占用、挖掘的，应当采取措施保障安全，并及时恢复原状，造成损失的，应当依法赔偿。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘的，应当征得业主委员会、物业服务企业和利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应当征得利害关系人和业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
供电、供水、供气、供热、通信、有线电视等单位因维修、养护、改建、扩建等，需要临时占用、挖掘的，应当事先告知业主委员会和物业服务企业，在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。
第四十九条 物业管理区域内的道路、给排水设施和绿化的养护，以及路灯、公共卫生设施的管理和生活垃圾的清运责任范围由各县级市、区人民政府确定。
第五十条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规以及临时管理规约、管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约外，应当首先经有利害关系的业主书面同意，并依法办理相关手续。
物业管理区域内禁止下列行为：
（一）将车库用于居住、生产经营；
（二）人均承租建筑面积低于十二平方米出租住宅；
（三）损坏房屋承重结构，私搭乱建；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，堆放易燃易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质或者发出超标准的噪声和振动；
（六）擅自摆摊设点，无序停放车辆；
（七）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；
（九）违反法律、法规和临时管理规约、管理规约的规定饲养动物；
（十）法律、法规和临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。
第五十一条 业主或者非业主使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和物业服务合同的约定。
物业服务企业对违反法律、法规和临时管理规约、管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。
第五十二条 业主转让物业时，应当按照合同约定交清物业服务费用，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。
业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约或者管理规约的内容告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业服务企业。
承租人应当遵守临时管理规约、管理规约。
第五十三条 房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，由相邻业主共同维修。
（二）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。
（三）单幢房屋有两个或者两个以上单元，单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由单元内的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；涉及两个或者两个以上单元共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由两个或者两个以上单元的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（四）单幢房屋不上人屋顶的维修，由屋顶庇护范围下的业主按拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（五）单幢房屋可上人屋顶（包括屋面和周边围护），为各层共用的，由屋顶庇护范围下各层业主，按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担；为若干层（户）使用的，由使用层（户）的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
（六）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。
属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿。
第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主、业主（代表）大会、业主委员会对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和临时管理规约、管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。
物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。
物业出现安全隐患、危及公共利益以及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意或者按照临时管理规约、管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
业主、建设单位和物业服务企业进行维修养护时，有关业主和非业主使用人应当予以配合。
第五十五条 依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当紧急维修但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者从专项维修资金账户中列支，并向业主公示。
第五十六条 物业管理实行专项维修资金制度。业主应当按照规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
业主可以凭本人有效身份证件查询专项维修资金缴存、使用以及账面余额情况。
专项维修资金的收取、使用、管理办法由市人民政府另行制定。
第七章 法律责任
第五十七条 业主、非业主使用人违反临时管理规约、管理规约、物业使用规定和物业使用管理维修规定造成损害的，应当承担相应的法律责任。
业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以催交；逾期仍不交纳的，由物业服务企业加收滞纳金；对于超过三个月不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。
第五十八条 业主（代表）大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门或者街 道办事处（镇人民政府），应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主（代表）大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第五十九条 建设单位和物业服务企业违反本条例规定，有下列情形之一的，由房产行政主管部门予以处罚：
（一）建设单位或者物业服务企业不协助业主（代表）大会筹备工作的，责令其协助，并可处以三千元以上三万元以下的罚款；
（二）建设单位不承担首次业主（代表）大会筹备、成立费用的，责令其承担有关费用，并可处以五千元以上五万元以下的罚款；
不分页显示 总共2页 1 [2]
下一页
