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买方贷款不及时，卖方解约须谨慎

奚正辉


　　案例：2009年4月，夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋，签署了房地产买卖合同，合同第6条约定：甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条：乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿总房款的20％。付款协议第2条约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，贷款金额为140万，若贷款金额不足或银行未批准，乙方于送件当日现金补足。第3条约定：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件，于银行取得它证后7日内放款给甲方。

　　合同签订当日夏某支付了首付款61万，后夏某由于信用卡有逾期还款记录，中国银行未予批准其贷款，直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
　　顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师，本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定：当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼，要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约，是否逾期付款，庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见：

1、付款协议作为买卖合同正文的补充，若两者有矛盾，以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间，是双方在打印买卖合同时必须填写的时间，若该时间不填写，买卖合同是无法打印的，故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间，只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内，夏某贷款未批准前，双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款，签订合同当日就向中国银行申请贷款，预审通过后，发现后信用卡逾期还款的记录，中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司，找到招商银行，招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为，其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约，因为房价上涨顾某要求加价，夏某没有同意，顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

　　最终法院也采纳了本律师的意见，判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多，笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
　　本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外，还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期，但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前，就不会发生问题，若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后，就发生矛盾了，有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心，文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂，但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相关法律及政策，最后要有一定的文书写作表达能力。
　　若本案没有约定贷款的日期，或者约定了乙方贷款办理的日期，那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期，那么双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限，乙方不能办理，那么甲方也可以追究乙方的违约责任，甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



国务院


中华人民共和国国务院令

第636号



　　现公布《国务院关于修改〈中华人民共和国外资保险公司管理条例〉的决定》，自2013年8月1日起施行。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　总　理　　李克强
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2013年5月30日






中华人民共和国外资保险公司管理条例

　　（2001年12月12日中华人民共和国国务院令第336号公布　根据2013年5月30日《国务院关于修改〈中华人民共和国外资保险公司管理条例〉的决定》修订）



第一章　总　　则

　　第一条　为了适应对外开放和经济发展的需要，加强和完善对外资保险公司的监督管理，促进保险业的健康发展，制定本条例。
　　第二条　本条例所称外资保险公司，是指依照中华人民共和国有关法律、行政法规的规定，经批准在中国境内设立和营业的下列保险公司：
　　（一）外国保险公司同中国的公司、企业在中国境内合资经营的保险公司（以下简称合资保险公司）；
　　（二）外国保险公司在中国境内投资经营的外国资本保险公司（以下简称独资保险公司）；
　　（三）外国保险公司在中国境内的分公司（以下简称外国保险公司分公司）。
　　第三条　外资保险公司必须遵守中国法律、法规，不得损害中国的社会公共利益。
　　外资保险公司的正当业务活动和合法权益受中国法律保护。
　　第四条　中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）负责对外资保险公司实施监督管理。中国保监会的派出机构根据中国保监会的授权，对本辖区的外资保险公司进行日常监督管理。

第二章　设立与登记

　　第五条　设立外资保险公司，应当经中国保监会批准。
　　设立外资保险公司的地区，由中国保监会按照有关规定确定。
　　第六条　设立经营人身保险业务的外资保险公司和经营财产保险业务的外资保险公司，其设立形式、外资比例由中国保监会按照有关规定确定。
　　第七条　合资保险公司、独资保险公司的注册资本最低限额为2亿元人民币或者等值的自由兑换货币；其注册资本最低限额必须为实缴货币资本。
　　外国保险公司分公司应当由其总公司无偿拨给不少于2亿元人民币或者等值的自由兑换货币的营运资金。
　　中国保监会根据外资保险公司业务范围、经营规模，可以提高前两款规定的外资保险公司注册资本或者营运资金的最低限额。
　　第八条　申请设立外资保险公司的外国保险公司，应当具备下列条件：
　　（一）经营保险业务30年以上；
　　（二）在中国境内已经设立代表机构2年以上；
　　（三）提出设立申请前1年年末总资产不少于50亿美元；
　　（四）所在国家或者地区有完善的保险监管制度，并且该外国保险公司已经受到所在国家或者地区有关主管当局的有效监管；
　　（五）符合所在国家或者地区偿付能力标准；
　　（六）所在国家或者地区有关主管当局同意其申请；
　　（七）中国保监会规定的其他审慎性条件。
　　第九条　设立外资保险公司，申请人应当向中国保监会提出书面申请，并提交下列资料：
　　（一）申请人法定代表人签署的申请书，其中设立合资保险公司的，申请书由合资各方法定代表人共同签署；
　　（二）外国申请人所在国家或者地区有关主管当局核发的营业执照（副本）、对其符合偿付能力标准的证明及对其申请的意见书；
　　（三）外国申请人的公司章程、最近3年的年报；
　　（四）设立合资保险公司的，中国申请人的有关资料；
　　（五）拟设公司的可行性研究报告及筹建方案；
　　（六）拟设公司的筹建负责人员名单、简历和任职资格证明；
　　（七）中国保监会规定提供的其他资料。
　　第十条　中国保监会应当对设立外资保险公司的申请进行初步审查，自收到完整的申请文件之日起6个月内作出受理或者不受理的决定。决定受理的，发给正式申请表；决定不受理的，应当书面通知申请人并说明理由。
　　第十一条　申请人应当自接到正式申请表之日起1年内完成筹建工作；在规定的期限内未完成筹建工作，有正当理由的，经中国保监会批准，可以延长3个月。在延长期内仍未完成筹建工作的，中国保监会作出的受理决定自动失效。筹建工作完成后，申请人应当将填写好的申请表连同下列文件报中国保监会审批：
　　（一）筹建报告；
　　（二）拟设公司的章程；
　　（三）拟设公司的出资人及其出资额；
　　（四）法定验资机构出具的验资证明；
　　（五）对拟任该公司主要负责人的授权书；
　　（六）拟设公司的高级管理人员名单、简历和任职资格证明；
　　（七）拟设公司未来3年的经营规划和分保方案；
　　（八）拟在中国境内开办保险险种的保险条款、保险费率及责任准备金的计算说明书；
　　（九）拟设公司的营业场所和与业务有关的其他设施的资料；
　　（十）设立外国保险公司分公司的，其总公司对该分公司承担税务、债务的责任担保书；
　　（十一）设立合资保险公司的，其合资经营合同；
　　（十二）中国保监会规定提供的其他文件。
　　第十二条　中国保监会应当自收到设立外资保险公司完整的正式申请文件之日起60日内，作出批准或者不批准的决定。决定批准的，颁发经营保险业务许可证；决定不批准的，应当书面通知申请人并说明理由。
　　经批准设立外资保险公司的，申请人凭经营保险业务许可证向工商行政管理机关办理登记，领取营业执照。
　　第十三条　外资保险公司成立后，应当按照其注册资本或者营运资金总额的20%提取保证金，存入中国保监会指定的银行；保证金除外资保险公司清算时用于清偿债务外，不得动用。
　　第十四条　外资保险公司在中国境内设立分支机构，由中国保监会按照有关规定审核批准。

第三章　业务范围

　　第十五条　外资保险公司按照中国保监会核定的业务范围，可以全部或者部分依法经营下列种类的保险业务：
　　（一）财产保险业务，包括财产损失保险、责任保险、信用保险等保险业务；
　　（二）人身保险业务，包括人寿保险、健康保险、意外伤害保险等保险业务。
　　外资保险公司经中国保监会按照有关规定核定，可以在核定的范围内经营大型商业风险保险业务、统括保单保险业务。
　　第十六条　同一外资保险公司不得同时兼营财产保险业务和人身保险业务。
　　第十七条　外资保险公司可以依法经营本条例第十五条规定的保险业务的下列再保险业务：
　　（一）分出保险；
　　（二）分入保险。
　　第十八条　外资保险公司的具体业务范围、业务地域范围和服务对象范围，由中国保监会按照有关规定核定。外资保险公司只能在核定的范围内从事保险业务活动。

第四章　监督管理

　　第十九条　中国保监会有权检查外资保险公司的业务状况、财务状况及资金运用状况，有权要求外资保险公司在规定的期限内提供有关文件、资料和书面报告，有权对违法违规行为依法进行处罚、处理。
　　外资保险公司应当接受中国保监会依法进行的监督检查，如实提供有关文件、资料和书面报告，不得拒绝、阻碍、隐瞒。
　　第二十条　除经中国保监会批准外，外资保险公司不得与其关联企业从事下列交易活动：
　　（一）再保险的分出或者分入业务；
　　（二）资产买卖或者其他交易。
　　前款所称关联企业，是指与外资保险公司有下列关系之一的企业：
　　（一）在股份、出资方面存在控制关系；
　　（二）在股份、出资方面同为第三人所控制；
　　（三）在利益上具有其他相关联的关系。
　　第二十一条　外国保险公司分公司应当于每一会计年度终了后3个月内，将该分公司及其总公司上一年度的财务会计报告报送中国保监会，并予公布。
　　第二十二条　外国保险公司分公司的总公司有下列情形之一的，该分公司应当自各该情形发生之日起10日内，将有关情况向中国保监会提交书面报告：
　　（一）变更名称、主要负责人或者注册地；
　　（二）变更资本金；
　　（三）变更持有资本总额或者股份总额10%以上的股东；
　　（四）调整业务范围；
　　（五）受到所在国家或者地区有关主管当局处罚；
　　（六）发生重大亏损；
　　（七）分立、合并、解散、依法被撤销或者被宣告破产；
　　（八）中国保监会规定的其他情形。
　　第二十三条　外国保险公司分公司的总公司解散、依法被撤销或者被宣告破产的，中国保监会应当停止该分公司开展新业务。
　　第二十四条　外资保险公司经营外汇保险业务的，应当遵守国家有关外汇管理的规定。
　　除经国家外汇管理机关批准外，外资保险公司在中国境内经营保险业务的，应当以人民币计价结算。
　　第二十五条　本条例规定向中国保监会提交、报送文件、资料和书面报告的，应当提供中文本。

第五章　终止与清算

　　第二十六条　外资保险公司因分立、合并或者公司章程规定的解散事由出现，经中国保监会批准后解散。外资保险公司解散的，应当依法成立清算组，进行清算。
　　经营人寿保险业务的外资保险公司，除分立、合并外，不得解散。
　　第二十七条　外资保险公司违反法律、行政法规，被中国保监会吊销经营保险业务许可证的，依法撤销，由中国保监会依法及时组织成立清算组进行清算。
　　第二十八条　外资保险公司因解散、依法被撤销而清算的，应当自清算组成立之日起60日内在报纸上至少公告3次。公告内容应当经中国保监会核准。
　　第二十九条　外资保险公司不能支付到期债务，经中国保监会同意，由人民法院依法宣告破产。外资保险公司被宣告破产的，由人民法院组织中国保监会等有关部门和有关人员成立清算组，进行清算。
　　第三十条　外资保险公司解散、依法被撤销或者被宣告破产的，未清偿债务前，不得将其财产转移至中国境外。

第六章　法律责任

　　第三十一条　违反本条例规定，擅自设立外资保险公司或者非法从事保险业务活动的，由中国保监会予以取缔；依照刑法关于擅自设立金融机构罪、非法经营罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，由中国保监会没收违法所得，并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款，没有违法所得或者违法所得不足20万元的，处20万元以上100万元以下的罚款。
　　第三十二条　外资保险公司违反本条例规定，超出核定的业务范围、业务地域范围或者服务对象范围从事保险业务活动的，依照刑法关于非法经营罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，由中国保监会责令改正，责令退还收取的保险费，没收违法所得，并处违法所得1倍以上5倍以下的罚款，没有违法所得或者违法所得不足10万元的，处10万元以上50万元以下的罚款；逾期不改正或者造成严重后果的，责令限期停业或者吊销经营保险业务许可证。
　　第三十三条　外资保险公司违反本条例规定，有下列行为之一的，由中国保监会责令改正，处5万元以上30万元以下的罚款；情节严重的，可以责令停止接受新业务或者吊销经营保险业务许可证：
　　（一）未按照规定提存保证金或者违反规定动用保证金的；
　　（二）违反规定与其关联企业从事交易活动的；
　　（三）未按照规定补足注册资本或者营运资金的。
　　第三十四条　外资保险公司违反本条例规定，有下列行为之一的，由中国保监会责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上10万元以下的罚款：
　　（一）未按照规定提交、报送有关文件、资料和书面报告的；
　　（二）未按照规定公告的。
　　第三十五条　外资保险公司违反本条例规定，有下列行为之一的，由中国保监会处10万元以上50万元以下的罚款：
　　（一）提供虚假的文件、资料和书面报告的；
　　（二）拒绝或者阻碍依法监督检查的。
　　第三十六条　外资保险公司违反本条例规定，将其财产转移至中国境外的，由中国保监会责令转回转移的财产，处转移财产金额20%以上等值以下的罚款。
　　第三十七条　外资保险公司违反中国有关法律、行政法规和本条例规定的，中国保监会可以取消该外资保险公司高级管理人员一定期限直至终身在中国的任职资格。

第七章　附　　则

　　第三十八条　对外资保险公司的管理，本条例未作规定的，适用《中华人民共和国保险法》和其他有关法律、行政法规和国家其他有关规定。
　　第三十九条　香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的保险公司在内地设立和营业的保险公司，比照适用本条例。
　　第四十条　本条例自2002年2月1日起施行。