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　　　　　　　　隐瞒实情进行房屋登记的司法处理
　　　　　　　　　　——黑龙江牡丹江中院判决王学士诉牡丹江房产局房屋行政登记案


裁判要旨

申请人在向房屋登记机关申请房屋所有权转移登记时故意隐瞒房屋真实情况，即使被诉房屋登记机关的房屋登记具体行政行为不违反法律规定，人民法院也要对被诉房屋登记行为进行全面审查，在查明诉争房屋真实情况的基础上作出客观、公正的判决。

案情

1997年刘家起因欠王学士货款，被王学士起诉到牡丹江市郊区人民法院，牡丹江市郊区人民法院作出（1997）爱民初字第486号民事判决书。因刘家起没有履行判决书中的义务，经王学士申请执行后，牡丹江市爱民区人民法院对刘家起购买的但没有办理过户的两处房屋进行执行，其中一户房屋所有权证上的所有权人是孙海，另一户则为诉争房屋（房屋登记的所有权人为孙明宝）。1998年8月5日，爱民区法院委托牡丹江市郊区房地产管理局，对两户房屋估价，经评估，得出两处房屋及批准用地价值19392元，并于2006年10月31日作出（1998）爱执字第56—2号执行裁定书，裁定将孙海所有坐落在牡丹江市沿江乡卡路黄花养路段北侧的证号003029号，建筑面积64平方米的房屋变更为王学士所有。该裁定书生效后，王学士搬入诉争房屋居住。2010年10月，王学士在诉争房屋上开始建房，刘家起的儿子刘长军领人拆王学士的在建新房，王学士向派出所报警，此时诉争房屋已不存在。2011年6月23日，孙明宝持1987年11月30日牡丹江市郊区人民政府颁发的第0003028号房屋所有权证，向牡丹江市房产管理局申请换发房屋所有权证，该房产局于2011年6月24日为孙明宝换发牡房权证温春镇字第730179号房屋所有权证。2011年6月27日，第三人孙明宝与邓成双持双方签订的房屋买卖契约书等相关材料，向牡丹江市房产管理局申请房屋所有权转移登记，该房产局于2011年6月29日为第三人邓成双颁发了牡房权证温春镇字第730181号房屋所有权证。2011年7月，邓成双以王学士为被告，向牡丹江市西安区人民法院提起民事诉讼，要求王学士迁出诉争房屋。王学士在参与该案诉讼中得知邓成双取得诉争房屋的所有权证书后，即向西安区法院提起行政诉讼，要求撤销被告为邓成双颁发的牡房权证温春镇字第730181号房屋所有权证，并由被告承担本案诉讼费用。

裁判

黑龙江省牡丹江市西安区人民法院认为，根据《房屋登记办法》第四条的规定，被告牡丹江市房产管理局是牡丹江市辖区内负责房屋登记工作的主管部门，具有办理房屋登记的法定职权。第三人孙明宝和邓成双依据《房屋登记办法》第八十六条规定，向被告提交了申请房屋所有权转移登记所需的全部材料，被告依照法定程序对上述材料进行审查后予以登记并颁证，尽到了形式上的审慎注意义务。第三人孙明宝故意隐瞒诉争房屋已卖给案外人刘家起并已被法院执行的事实，属于申报不实，导致诉争房屋权属发生争议。被告办理房屋所有权转移登记时虽然尽到了形式上的审慎注意义务，但只能证明自身无过错，并不等于其登记行为必然合法。由于诉争房屋在第三人申请房屋所有权转移登记前已经灭失，因此物权登记的基础已不存在，被告的登记行为不具有合法性，依法应当予以撤销。

西安区法院判决：撤销被告牡丹江市房产管理局于2011年6月29日为第三人邓成双颁发的牡房权证温春镇字第730181号房屋所有权证。

一审宣判后，第三人邓成双不服，向牡丹江市中级人民法院提起上诉。

牡丹江中院经审理认为，被上诉人牡丹江市房产管理局在为上诉人邓成双与孙明宝办理房屋转移登记时，该房屋早已倒塌不存在，且该房屋已经司法程序执行给被上诉人王学士，原审第三人孙明宝故意隐瞒诉争房屋真相与上诉人邓成双办理房屋转移登记应予撤销。原审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人邓成双的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。

牡丹江中院判决：驳回上诉，维持原判。

评析

本案的争议焦点是：被诉登记行为不违反法律规定，法院能否依据查明的房屋真实情况，判决撤销被诉房屋登记行为？

对此案有两种不同的处理意见：一种意见认为，被告作出房屋所有权转移登记具体行政行为时，依照物权法、《房屋登记办法》的相关规定对申请材料进行了审查，尽到了审慎的注意义务，其登记行为不违反法律法规的规定，法院应当驳回原告的诉讼请求。另一种意见认为，被告办理房屋所有权转移登记时，虽然尽到了审慎的注意义务，但并不等于其登记行为合法，由于诉争房屋已通过司法程序执行给原告，且房屋在办理转移登记前已灭失，物权登记的基础已不存在，法院应当撤销被诉房屋登记行为。

本院采纳了第二种意见，理由是：本案被告虽然是按物权法、《房屋登记办法》的相关程序办理的房屋登记，但是登记程序合法并不必然表示登记结果正确。《房屋登记办法》第十九条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。”依据此规定，办理房屋转移登记无须实地查看，然而，房屋登记机构在办理业务时如果审查更慎重一些，就有可能避免发生此次错误登记，从而避免引发此次诉讼。本案诉争房屋是一幢1986年建筑的砖木结构平房，1987年11月30日孙明宝取得该房的房屋所有权证书。2011年6月23日孙明宝持1987年颁发的0003028号房屋所有权证书申请换发新证，房屋登记机构为其换发新证后，第三人孙明宝与邓成双又于同年6月27日申请房屋权属转移登记。本案诉争房屋是一建成已有２５年的老旧平房，在取得房产证后一直没有办理任何变更登记，时隔２５年后突然既换证又办理房屋转移登记，登记机构应当引起足够的重视，查明房屋是否存在？房屋是否进行了翻新、扩建或改建？房屋现在由谁实际居住？登记机构如果在办理房屋转移登记时更慎重些，对房屋的真实状况进行必要的调查、核实或者进行实地查看，就有可能避免因此次登记结果错误引发的行政诉讼。

总之，由于本案被告的登记行为侵犯了在先的司法执行程序确定的物权归属，且诉争房屋在办理转移登记前已灭失，物权登记的基础已不存在，故应撤销被诉房屋登记行为。

本案案号：（2011）牡西行初字第8号；（2012）牡行终字第25号

案例编写人：黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 王海燕
黑龙江省哈尔滨市人民政府


哈尔滨市人民政府令
　（第１０号）


　　《哈尔滨市农用运输车进城运输和摩托车管理办法》，已经市人民政府１９９７年６月３日第１４３次常务会议通过，现予发布，自１９９７年７月１日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　汪光焘
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一九九七年六月十八日


　　　　　　　 哈尔滨市农用运输车进城运输和摩托车管理办法



　　第一条　为了加强农用运输车进城运输和市区内摩托车的管理，维护交通秩序，保障交通安全畅通，根据《中华人民共和国治安管理处罚条例》和《中华人民共和国道路交通管理条例》的规定，结合我市情况，制定本办法。


　　第二条　凡在本市指定的区域和道路上行驶的农用运输车，以及在本市市区道路上行驶的摩托车，均适用本办法。
　　本办法所指定的区域和道路是指松花江公路大桥（收费站以南）、哈黑公路（东滨江桥南端）、哈东公路（东化工路以西）、先锋路（化工路以西）、公滨路（电碳路以西）、进乡街（进乡桥以北）、哈平路（任家桥以北）、学府路（学府桥以北）、工农大街（干校街以东）以内的区域，机场路、平房区的新疆大街、友协大街、保国大街和联盟大街。


　　第三条　本办法所称农用运输车为三轮农用运输车和四轮农用运输车两种：三轮农用运输车是指发动机为柴油机，功率不大于７．４千瓦，载质量不大于５００公斤的三个车轮的机动车；四轮农用运输车是指发动机为柴油机，功率不大于２８千瓦，载质量不大于１５００公斤的四个车轮的机动车。摩托车是指安装内燃发动机，设计时速２０公里以上，空车质量不大于４００公斤的两个或三个车的机动车。


　　第四条　本办法由市公安机关组织实施，市公安交通管理部门负责日常管理工作。
　　市农机、交通、工商行政管理等部门应当按照各自的职责权限密切配合。


　　第五条　公安机关应当根据城市道路交通发展、环境污染情况，提出方便农用运输车进城运输流量方案和限制摩托车增量及流量方案，经市人民政府批准后执行。


　　第六条　农用运输车进城运送自产菜、粮、奶和积肥，以及拉运自用少量农业生产资料需要在禁行路上行驶的，应当办理临时通行证。
　　农用运输车不准在机场路隔离带带内的路面上行驶。


　　第七条　在市区内指定区域和道路上驾驶农用运输车，应当执行《中华人民共和国道路交通管理条例》的规定，驾驶员应当持有公安交通管理部门核心的驾驶证。


　　第八条　单位和个人的农用运输车、民用摩托车均不准使用军、警和外地号牌、行驶证。
　　本办法施行前使用军、警和外地号牌、行驶证的，应当自本办法施行后３个月内办理本市号牌、行驶证。


　　第九条　农用运输车、摩托车在市区指定区域和道路上行驶，应当符合《机动车安全运行技术条件》、《农用车运输安全基准》和《摩托车安全基准》规定的标准，保持车容整洁。


　　第十条　三轮农用运输车在市区指定区域和道路上行驶最高时速不得超过３０公里，四轮农用运输车最高时速不得超过４０公里。


　　第十一条　农用运输车在市区指定区域和道路上不准拖带挂车和在驾驶室以外的其它部位乘坐人员。


　　第十二条　农用运输车进城运输应当遵守道路交通管理的有关规定，并符合下列条件：
　　（一）有号牌、行驶证；
　　（二）按规定检验合格，排污量和噪声不超过国家规定的标准；
　　（三）安装驻车制动器。
　　凡不符合上款条件的，不准进城运输。


　　第十三条　驾驶摩托车应当遵守道路交通管理的有关规定，并不准有下列行为：
　　（一）无号牌、行驶证；
　　（二）不按规定检验或检验不合格；
　　（三）并行、互相追逐或竞驶；
　　（四）驾驶员座前载人；
　　（五）二轮或侧三轮摩托车乘车人侧坐或倒坐；
　　（六）未经公安机关批准为车队护卫；
　　（七）三轮摩托车车斗站立人员。


　　第十四条　摩托车有下列情形之一的，应当报废：
　　（一）车辆严重损坏，经修理无法达到《机动车运行安全技术条件》标准的；
　　（二）排污量、噪声均已超过国家规定标准的。


　　第十五条　更换摩托车发动机、车身，应当按规定办理审批手续。


　　第十六条　除依法核准的生产企业外，禁止任何单位和个人组装、拼装摩托车。


　　第十七条　公安交通管理部门办理摩托车号牌和行驶证，应当控制在市政府批准的增量范围内。
　　办理摩托车号牌、行驶证，除持有关证件外，应当缴纳城市道桥建设增容基金，其标准为购车款或车辆价值的百分之五十，由市交通部门在收取车辆附加费时一并收取，所收费用用于城市道桥和道路交通设施建设。


　　第十八条　禁止利用摩托车、农用运输车进城在市区内从事营业性运输。


　　第十九条　摩托车、农用运输车驾驶员违反道路交通管理规定的，按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《中华人民共和国道路交通管理条例》和《黑龙江省实施＜中华人民共和国道路交通管理条例＞办法》处罚。


　　第二十条　违反本办法规定的，由市公安交通管理部门按照下列规定处罚：
　　（一）违反本办法第八条规定的，责令办理本市车辆牌证，并处以１０００元罚款；
　　（二）违反本办法第十二条（一）项、十三条（一）项规定的，责令补办牌证，并处以２００元罚款；
　　（三）违反本办法第十三条（六）项规定的，对每辆车处以５００元以上１０００元以下的罚款；
　　（四）违反本办法第十四条规定的，强制报废；
　　（五）违反本办法第十五条规定的，责令限期补办手续，并处以２００元以上５００元以下罚款；
　　（六）违反本办法第十六条规定的，责令停止使用，并处以５００元以上１０００元以下罚款；
　　（七）违反本办法第十八条规定的，滞留车辆，移交市交通或工商行政管理部门处罚。
　　构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十一条　执法人员应当履行职责、秉公执法，不得故意刁难、索贿受贿、枉法裁决。
　　违反前款规定的，由执法人员所在单位上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


　　第二十二条　对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。


　　第二十三条　罚没款物使用的收据和对罚没款物的处理，按照国家和省的有关规定执行。


　　第二十四条　本办法自一九九七年七月一日起施行。