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重庆市物业管理企业资质管理暂行规定

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 20:47:05  浏览:9669   来源:法律资料网
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重庆市物业管理企业资质管理暂行规定

重庆市土地房屋管理局


重庆市物业管理企业资质管理暂行规定
重庆市土地房屋管理局



第一条 为加强我市物业管理的行业管理,规范物业管理企业的经营服务行为,提高物业管理水平,根据国家的有关法律和政策规定,结合本市实际制定本规定。
第二条 本市范围内经营物业管理的企业均适用于规定。
第三条 物业管理资质证书是从事物业管理业务的资格凭证,凡在本市辖区范围内从事物业管理业务的单位,必须取得资质证书,方能从事物业管理。
第四条 物业管理企业应按本规定申报资质等级。
第五条 重庆市土地房屋管理机关是本市物业管理企业资质管理的主管部门,负责对全市一、二级物业管理企业经营资质的审批。
区市县房地产管理部门是本辖区物业管理企业资质管理的主管部门。负责注册地在本辖区范围内三级物业管理企业经营资质的审批和一、二级物业管理企业经营资质的初审。
第六条 物业管理企业按资质条件划分为一、二、三级。
(一)一级物业管理企业需具备的条件:
1.企业注册资本100万元以上;
2.管理物业的建筑面积20万平方米以上,或者高层楼宇10万平方米以上(可按比例互相折算,下同)
3.具有经济类、工程类等中、高级职称人员10人以上;
4.内部管理机构及各项制度规范齐全。
(二)二级物业管理企业需具备的条件:
1.企业注册资本50万元以上;
2.管理物业的建筑面积5万平方米以上,或者高层楼宇3万平方米以上;
3.具有经济类、工程类等中、高级职称人员6人以上;
4.内部管理机构及各项制度规范齐全。
(三)三级物业管理企业需具备的条件:
1.企业注册资本10万元以上;
2.管理物业的建筑面积小于5万平方米,或者高层楼宇小于3万平方米。
3.具有经济类、工程类等中、高级职称人员3人以上;
4.内部管理机构及各项制度规范齐全。
第七条 内资物业管理企业的资质等级向注册地的区市县房地产管理部门申报,符合一、二级资质条件的由区市县房地产管理部门初审后报市土地房屋管理机关审批,符合三级资质条件的由区市县房地产管理部门审批,并报市土地房屋管理机关备案。
外商独资、中外合资、合作的物业管理企业的资质等级向市土地房屋管理机关申报,由市土地房屋管理机关审批。
经审批确认资质等级的企业,由市土地房屋管理机关颁发相应等级的《重庆市物业管理企业资质证书》。
第八条 物业管理企业申报资质等级须提供下列文件或者资料:
1.重庆市物业管理企业资质等级申请表;
2.设立物业管理企业的可行性报告和主管单位关于设立该企业的文件或股东会议决议;
3.公司章程;
4.法定代表人或负责人任命书或聘任书;
5.验资报告;
6.注册及经营地点证明;
7.具有专业技术职称人员的资格证书或证明文件,取得的物业管理上岗培训合格证;
8.受托或拟受托管理物业的证明资料;
9.物业管理企业管理机构和各项管理制度资料。
外商投资企业除提供上述同类有关资料外,属合资、合作企业的,还须提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及中方投资审批机关的批准文件;外商独资企业须委托本市具有咨询代理资质的机构办理申请报批事项。
私营企业除具备上述3至9项资料外,还须提供业主身份证明、简历和雇员名册。
第九条 资质证书有效期为3年。3年后由原审批机关对企业等级进行复评,重新审核颁发资质证书。
第十条 资质证书实行年审制度。
(一)资质证书每年3月份年审核准一次;
(二)申办年审,由持证单位填写《重庆市物业管理资质年审核准申请登记表》及提供相关资料,报所在区市县房地产管理部门。一、二级物业管理企业由区市县房地产管理部门签署初审意见后,报市土地房屋管理机关审查,加盖《年审合格章》后生效。三级物业管理企业由区市县房
地产管理部门审查,加盖《年审合格章》后生效;区市县房地产管理部门应将三级物业管理企业的年审情况报市土地房屋管理机关备案。
(三)年审合格的标准:
1.持有资质证书的单位符合本规定各级证书的等级条件;
2.物业管理单位在物业管理服务活动中遵纪守法;
3.经市和区市县物业管理资质主管部门依照国家、市物业管理标准对各单位所管理物业的检查或抽查合格。
(四)年审不合格的单位,可以在收到书面通知后3个月内重新申请年审一次,仍不合格的,终止持证期限,给予降级或注销资质证书处理。
(五)未经年审的资质证书,视为自动注销。
第十一条 申请变更资质证书等级的,应在年审时重新填报资质证书申报资料。
物业管理企业申办变更资质等级须提交下列文件或者资料:
1.重庆市物业管理企业资质等级申请表;
2.物业管理企业资质证书;
3.工商行政管理部门核发的企业法人营业执照;
4.物业管理合同;
5.根据资质等级条件所需的其它材料。
第十二条 企业开业两年内仍未实际实施物业管理的,年审时给予注销其资质证书。
第十三条 持证单位发生更名、合并、分立等变更事项,应按本办法规定重新申报,并交回原资质证书。
物业管理企业如发生破产、撤销等其它原因终止业务的,应向原申报资质等级的主管机关申办注销资质证书。
第十四条 对注销物业管理经营资质的,其所管理的物业由委托方或物业管理委员会另聘具有资质条件的物业管理企业进行管理。
第十五条 原由市建委核发资质证书的企业,应在本规定施行之日起3个月内向物业管理企业资质主管部门重新申报资质等级,核发资质证书。
第十六条 对不按本规定申办资质等级和办理年审手续的,由市和区市县物业管理企业资质主管部门责令其限期改正,并按规定进行处罚。
第十七条 本规定由市土地房屋管理局负责解释。
第十八条 本规定自印发之日起施行。



1998年6月8日
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本案是雇佣关系还是承揽关系
蒋程猷 刘武波

案情: 2002年,吉水县科华公司为解决本公司职工上、下班交通问题,经与该企来原职工陈伟军商量,由陈出资购买一辆交通车,以科华公司的名义办行驶证,为科华公司接送职工上、下班。同年8月20日,科华公司与陈伟军签订了一份协议。该协议主要内容为,陈伟军出资购车,该车以科华公司的名义办理行驶证,按科华公司指定的时间、路线接送科华公司职工上、下班,科华公司每月支付陈伟军3700元,其他费用均由陈伟军负担,如该车出现故障,由陈伟军另请车完成接送任务,发生安全事故由陈伟军负责,服务时间为期5年。签订协议后,陈伟军与被告朱宝彩合伙经营行驶证登记为科华公司的赣D36062中型普通客车,按协议约定为科华公司接送上、下班职工。2003年5月11日,陈伟军将该车所有权转让给被告朱宝彩,并退出合伙。尔后,被告朱宝彩与被告徐润根合伙经营赣D36062车,继续履行陈伟军与科华公司签订的协议,科华公司对此予以认可。2004年6月20日晚7时30分左右,被告徐润根驾驶赣D36062车按接送职工的路线从吉水县城出发,送职工去科华公司上班。7时50公左右,当车行驶至文水线1KM+900M,即科华公司大门花坛处,欲右拐弯进入科华公司时,黄伟军驾驶一无牌照二轮女式摩托车后载郭某某与赣D36062车同行至该处,随即撞到赣D36062车的左尾部,黄伟军受伤经抢救无效死亡。徐润根和黄伟军持有的驾驶证分别为G型和B型。

分歧:本案在审理中,对朱宝彩、徐润根与科华公司之间是雇佣关系还是承揽关系有二种意见。
第一种意见认为:本案中朱宝彩、徐润根与科华公司是雇佣关系。理由是陈伟军购车后是专门受雇为科华公司接送职工上、下班,并按其专门的时间、路线接送,并没有自主经营权,且行驶证也是以科华公司名义办理,科华公司是法律上的车主,其每月支付的3700元应看作是固定工资,因而本案是一种雇佣关系。
第二种意见认为:本案中朱宝彩、徐润根与科华公司是一种承揽关系。理由是朱宝彩、徐润根以自己的车辆、驾驶技术和劳力为科华公司完成特定的工作,即接送职工上、下班,由科华公司按月支付报酬3700元,符合承揽关系的法律特征,是一种承揽法律关系。

评析:笔者同意第二种意见。理由是:
要界定本案中朱宝彩、徐润根与科华公司的法律关系,必须首先明确雇佣关系与承揽关系的涵义。雇佣关系是指受雇人在一定或不特定的期间内,从事雇主授权或指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动,雇用人接受受雇用人提供的劳务并按约定给付报酬的权利义务关系。雇用人在从事雇佣活动中遭受人身损害或造成他人损害的,雇主应当承担赔偿责任。承揽关系是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的权利义务关系,承揽人在完成工作过程中造成自身损害或他人损害的,定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或选任有过失的,应当承担相应的赔偿责任。
我国合同法第251条规定:承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。第253条规定:承揽人应当以自己的设备、技术和劳力,完成主要工作,但当事人另有约定的除外。承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的,应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责;未经定作人同意的,定作人也可以解除合同。第260条规定:承揽人在工作期间,应当接受定作人必要的监督检验。第264条规定:定作人未向承揽人支付报酬或者材料费等价款的,承揽人对完成的工作成果享有留置权,但当事人另有约定的除外。
综上规定,承揽关系的承揽事项应具有特殊性,它一般需要具备相应的设备条件,蕴涵一定的技术成份,为此,合同法规定承揽事项仅包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等相类似的工作。同时承揽事项的完成具有一定的人身依附性,故不得随意交由他人进行。承揽人在完成工作中还具有独立性,与定作人不存在监督管理关系,工作中的风险责任也由承揽人自己承担。为此,根据经济规律及法律权利与义务相一致的原则,承揽关系中的报酬就不同于一般劳务关系中的报酬,其报酬不仅仅包含劳动力的价值,还应当含有技术成份的价值以及一定的利润成分;该报酬在价值上与买卖关系中的价格有相类似的一面,承揽人享有了一定的额外利益。正因为其报酬的特殊性,法律也就规定了承揽人对定作物的法定留置权;其报酬的特殊性也体现了与承揽人自行承担风险的一致性。
雇佣关系中所从事的事项范围比较广,包括生产经营活动及其他各项劳务活动,活动技术含量比较低,受雇用人付出的主要是劳动力,其报酬成分也单一,仅仅包括劳动力的价值。由于雇主利用了受雇用人的劳动,扩大了其活动范围,从而享有更大范围的利益,根据权利与义务一致的原理,并且雇主一般都较受雇用人具有较强的经济实力,为此法律规定了雇主应承担雇用人在工作中的风险责任,这也是从社会的稳定与安全考虑。为了减少工作中的风险,雇主就必需尽到完善的监督管理责任,其责任的行使更是雇主的一项义务,而不仅仅是权利。
综上分析,笔者认为,区分实践中的雇佣关系与承揽关系,首先看合同当事人的约定,当事人有约定的依其约定,没有约定的就看所从事的工作是否具有特殊性,是否需要特殊的工具与设备,工作的完成与人身是否具有一定的依附性,以及报酬是否包括额外的利润。
本案中,朱宝彩、徐润根的提供的劳务(接送科华公司职工上、下班)具有特殊性,且需要特殊的工具——客车,工作的完成也与人身具有一定的依附性,需要熟练掌握驾驶技术,领取驾照的人才可从事,而且每月3700元的报酬中应当包含额外的利润。因此,朱宝彩、徐润根与科华公司的关系应属于承揽关系,本案应适用承揽关系的法律规定。
需要说明的是,本案中朱宝彩与徐润根是合伙人,对徐润根从事合伙经营事务致人损害,应共同承担赔偿责任。科华公司系肇事车辆赣D36062车法律意义上的车主,对该车负有监督、管理之责,故对本案事故应负连带赔偿责任。


(作者单位:江西省吉水县人民法院)


劳动法律实务系列之四
     
             一次性安置费与一次性经济补偿金之区别与适用


                  福建中美律师事务所 黄若辉


   
  1997年国务院公布《关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》(国发[1997]10号),根据该通知兼并破产的国有企业职工“自谋职业的可一次性付给安置费,标准不高于试点城市的企业职工上年平均工资收入的3倍……”这是兼并破产的国有企业职工领取一次性安置费的政策依据。随着我国国有企业产权制度改革的深化,历年六年之后,2003年劳动和社会保障部又颁布了《关于做好关闭破产国有企业职工安置方案审核工作的通知》(劳社部函〔2003〕35号) 在“职工安置渠道及安置所需费用情况”中亦明确将安置人员分为“拟领取一次性安置费”人员与“拟领取经济补偿金”人员两种。实践中有的关闭破产国企在与职工签订解除劳动关系协议时,却简单将原国企固定职工与领取“一次性安置费”对号入座;将国企合同制职工与领取“一次性经济补偿金” 对号入座从而引发纷争。因此,有必要对“一次性安置费”与“一次性经济补偿金”作个分析,以明确各自功能,做到正确适用避免发生诉讼与劳动争议。
  根据现有劳动法、劳动行政法规、劳动行政规章及劳动政策,“一次性安置费”与“一次性经济补偿金”主要有如下区别:
  第一,支付与领受的依据不同。一次性安置费是基于劳动保障政策性规定,无现行的法律依据,不属企业法定义务,是一项政策性措施。而一次性经济补偿金是基于《劳动法》的规定是企业法定义务,是保障劳动者权益的是一项法律手段。
  第二,支付与领受主体不同。领取一次性安置费仅适用国有关闭破产企业职工,而领取一次性经济补偿金适用于所有类型的用人单位与劳动者。
  第三,支付与领受主体意愿不同。支付与领受一次性安置费必须经由职工个人自愿申请并与企业达成协议后由企业支付,而支付一次性经济补偿金无需劳动者申请是用人单位法定的支付义务。
第四, 支付与领受标准不同。根据有关政策规定,领取一次性安置费的标准为不高于所在地企业职工上年平均工资收入的3倍,而领取一次性经济补偿金的标准为原固定职工第一次解除或终止劳动合同的按连续工龄每满一年发给一个月的工资,合同制职工按在本单位工龄,每满一年发给一个月的工资,最多不超过十二个月工资【注①】。
  第五,支付与领受条件不同。支付及领受的一次性安置费的惟一条件是关闭破产国有企业及职工,支付及领受一次性经济补偿金的是各类所有制企业及其劳动者符合劳动法第二十四条、第二十六条、第二十七条和第二十八条【注②】的规定解除劳动合同的。
第六, 支付与领受形式不同。支付与领受一次性安置费属职工自愿申请并与企业达成协议,属双方法律行为故应当有书面协议予以确认。而领取一次性经济补偿金无需职工申请,属企业单方法定义务,无须书面双方确认之要求。
  以上分析可证,一次性安置费与一次经济补偿金有着明显的区别。前者仅适用于国有关闭破产企业及职工,后者适用于不同所有制类型的用人单位与劳动者。领取一次性安置费的人员未证明其已经就业的之前,从理论上讲可视为自谋职业人员不属于失业人员。因此,不能再享受失业保险金。若将二者误用、混用势必造成一方面将计付解除劳动关系经济补偿金当着支付一次安置费,从而规避了企业关闭破产时应当补缴的失业保险费进而使劳动者失业时却领取不到失业金;另一方面有的名为领取经济补偿金,实为领取一次性安置费,而后再享受失业保险金,使企业与失业保险机构双重付出。这两种情形都可能造成劳动者社会保障权益及国有资产在关闭破产程序中的流失。
为此,有的地方政府在制定本地区的地方性规章或地方性法规时为防止领取一次性安置费的人员再享受失业保险金就的明确将“未领取一次性安置费”设定为领取失业保险金的前置条件之一,笔者认为这明显又与国务院颁布的《失业保险条例》相抵触。我国《立法法》第五十六条和第六十三条规定国务院有权根据宪法和法律,制定行政法规,而各省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员根据本行政区域的具体情况和实际需要制定的地方性法规不得与宪法、法律、行政法规相抵触。《失业保险条例》属行政法规,根据国务院该法规第十四条规定“具备下列条件的失业人员,可以领取失业保险金:(一)按照规定参加失业保险,所在单位和本人已按照规定履行缴费义务满1年的;(二)非因本人意愿中断就业的;(三)已办理失业登记,并有求职要求的。” 其中“非因本人意愿中断就业的”是指下列五类人员(一)终止劳动合同的; (二)被用人单位解除劳动合同的; (三)被用人单位开除、除名和辞退的; (四)根据《中华人民共和国劳动法》第三十二条第二、三项【注③】与用人单位解除劳动合同的; (五)法律、行政法规另有规定的(见劳动和社会保障部《失业保险金申领发放办法》)。上述行政法规及行政规章对领取失业金的失业人员已作明确规定,地方性行政规章或地方性法规将未领取“一次性安置费”作为领取失业保险金的前置条件,属于下位法限制或者剥夺上位法规定的权利。笔者建议已将“未领取一次性安置费”作为享受失业救济法定权益的前置条件地方政府,应当根据《立法法》第六十四条第二款规定“在国家制定的法律或行政法规生产后,地方性法规同法律或行政法规相抵触的规定无效,制定机关应当及时予以修改或者废止”。否则,失业保险金发放机构存在行政诉讼风险,企业与劳动者之前也存在发生劳动争议及诉讼之隐患。
领取一次性安置费的人员仅存在于关闭破产的公有制企业(含集体企业),这些人员只是社会成员的一部份而不是全部。随着国企产权制度改革的深化、单一国有产权的企业将越来越少,失业保险法规所调整的用人单位范围已从原有的国企而覆盖到全社会各种所有制的用人单位。现行领取一次性安置费的人员是解除劳动关系人群中的政策性特例,自然会随着政策的变化而减少直到消亡,而法律规范较为稳定,因此,失业保险规范没有必要将政策性特例列入调整之列。给付一次性安置费只是国有破产关闭企业安置员工的特殊方式不应当作为失业保险法律规范调整的一般对象。企业在制定职工分流安置方案时负有向劳动者准确详细说明安置方案的义务,自愿选择一次性安置的职工要订立解除劳动关系协议书,特别是对自谋就业而不能享受失业保险金待遇有关情形该当约定明确而具体,这远比单纯依靠在法律效力上存有争议的地方性行政规章或地方性法规来调整效果更加切实可行。
  正确理解、区分与适用一次性安置费和一次性经济补偿金,事关关闭破产企业及所有企业劳动者的切身利益,各级政府部位应当本着群众情事无小事的高度责任感,认真履行职责,依法行政,有关失业保险机构更应当严格执行国家行政法规,切实保障劳动者失业救济权,预防与减少诉讼行政诉讼与劳动争议的发生,杜绝弱势群体的合法社会保障权益在企业关闭破产中流失。
                       

【注①】 《福建省劳动合同管理规定》
   第十四条 有下列情形之一的,用人单位可以依法解除劳动合同,但应按劳动者在本单位的工作年限,每满一年发给劳动者一个月工资的经济补偿金;工作时间不满一年的,按一年计算工作年限:
  (一)经当事人双方协商一致的;
  (二)劳动者不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作的;
  (三)劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化,致使原劳动合同无法履行,经当事人协商不能就变更劳动合同达成协议的;
  (四)用人单位濒临破产进行法定整顿期间或用人单位生产经营状况发生严重困难,依法裁减人员的。
  原固定职工因前款第(四)项被解除劳动合同的,应加发不高于六个月工资的经济补偿金。
  依据本条第一款第(一)、(二)项解除劳动合同的,发给劳动者的经济补偿金最多不超过十二个月;依据第(三)、(四)项解除劳动合同时,劳动者的月工资低于用人单位月平均工资的,按用人单位月平均工资的标准计算。
  第十七条 原固定职工第一次终止劳动合同或第一次被解除劳动合同的,除本规定第十三条所列情形外,用人单位应按其连续工龄,每满一年发给劳动者一个月工资的经济补偿金。
  
【注②】 《中华人民共和国劳动法》
第二十四条经劳动合同当事人协商一致,劳动合同可以解除。
第二十五条 劳动者有下列情形之一的,用人单位可以解除劳动合同:
  (一)在试用期间被证明不符合录用条件的;
  (二)严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的;
  (三)严重失职,营私舞弊,对用人单位利益造成重大损害的;
  (四)被依法追究刑事责任的。
第二十六条 
  有下列情形之一的,用人单位可以解除劳动合同,但是应当提前三十日以书面形式通知劳动者本人:
  (一)劳动者患病或者非因工负伤,医疗期满后,不能从事原工作也不能从事由用人单位另行安排的工作的;
  (二)劳动者不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作的;
  (三)劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化,致使原劳动合同无法履行,经当  事人协商不能就变更劳动合同达成协议的。
第二十七条 
  用人单位濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难,确需裁减人员的,应当提前三十日向工会或者全体职工说明情况,听取工会或者职工的意见,经向劳动行政部门报告后,可以裁减人员。
  用人单位依据本条规定裁减人员,在六个月内录用人员的,应当优先录用被裁减的人员。
第二十八条 
  用人单位依据本法第二十四条、第二十六条、第二十七条的规定解除劳动合同的,应当依照国家有关规定给予经济补偿。